Защо панелните жилища са по-добри за покупка от новото строителство?

В две поредни статии ще разгледам двете гледни точли - Дилемата - ПАНЕЛНО ЖИЛИЩЕ срещу НОВО СТРОИТЕЛСТВО

Покупката на жилище е едно от най-важните решения в живота. Често изборът се свежда до две основни опции – ново строителство или панелно жилище. Въпреки че новото строителство може да привлича с модерна визия и съвременни материали, панелните жилища имат редица предимства, които често остават подценени. От ценова достъпност и стратегически местоположения до структурна устойчивост и по-ниски разходи за поддръжка, панелните жилища могат да предложат много на днешния купувач. Ето защо все повече хора предпочитат тях пред новото строителство.

1. Достъпност и по-добро съотношение цена/качество

Панелните жилища се отличават с по-ниска цена на квадратен метър в сравнение с новото строителство. В условия на нарастващи цени на имотите, те предоставят възможност за покупка на собствено жилище без нуждата от огромен бюджет. Тази достъпност ги прави изключително подходящи за първо жилище, особено за млади семейства и хора, които търсят добра инвестиция на достъпна цена.

2. Удобни и стратегически разположени локации

Едно от най-големите предимства на панелните жилища е тяхното местоположение. Повечето панелни комплекси са построени през 70-те и 80-те години и са разположени в централните или добре развити зони на градовете. Те се намират в близост до училища, детски градини, болници, паркове и магазини, както и до основни транспортни линии. Това прави ежедневието значително по-удобно и достъпно в сравнение с новите квартали, които често се намират в периферията на града и изискват дълги пътувания. Близостта до градската инфраструктура и социални услуги добавя стойност и комфорт в дългосрочен план.

3. По-добра звукоизолация

Панелните жилища често предлагат по-добра звукоизолация в сравнение с новите сгради. Причината за това е дебелината на стените и солидните материали, използвани при строежа. Панелните конструкции са масивни и не позволяват лесно преминаване на звука от едно жилище в друго, което осигурява повече тишина и спокойствие. В новото строителство звукоизолацията често не е приоритет, което води до оплаквания от шум в много от модерните жилищни комплекси.

4. Доказана устойчивост и стабилност на конструкцията

Макар често подценявани, панелните сгради са проектирани с високи стандарти за устойчивост на земетресения и други природни бедствия. Използваните технологии и материали са изключително издръжливи, което доказва стойността на тези жилища и осигурява дългосрочна стабилност. Много от панелните блокове са устояли на сериозни земетресения и климатични предизвикателства, показвайки се като сигурен избор за жилище. Това предоставя на собствениците спокойствие и увереност в дългосрочната устойчивост на техния дом.

5. По-голяма и функционална площ

Панелните жилища обикновено предлагат по-добра разпределеност на пространството в сравнение с новите апартаменти. Кухните са отделни помещения, спалните и дневните са просторни и функционално разпределени. В новото строителство често се наблюдава тенденция за намаляване на площта на стаите и събиране на кухнята с дневната в едно помещение. В резултат, панелните жилища осигуряват повече удобство и функционалност, което е особено ценно за семейства и хора, които ценят отделените пространства.

6. По-ниски такси за поддръжка

Поддръжката на панелни жилища е обикновено по-евтина от тази при новото строителство. В новите жилищни комплекси често се изискват високи такси за поддръжка, заради общите части и модерните удобства като асансьори, охрана и подземни гаражи. Панелните жилища обикновено имат по-прости и лесни за поддръжка инфраструктури, които не изискват големи разходи за обслужване. Това ги прави по-достъпни за хората, които искат да минимизират текущите си разходи.

7. Потенциал за реновация и модернизация

Едно от предимствата на панелните жилища е, че те предлагат добър потенциал за реновация и модернизация. С напредването на технологиите и наличието на различни съвременни материали, собствениците на панелни апартаменти могат да обновят и адаптират своето жилище по начин, който да отговаря на модерните стандарти за комфорт. С подходяща реновация, панелното жилище може да придобие свеж и модерен облик, като същевременно запази своите структурни предимства и удобното разположение.

8. Стабилност на пазара и стойност

Панелните жилища се оказват стабилна инвестиция във времето. Въпреки възрастта си, тези апартаменти запазват стойността си и са изключително ликвидни на пазара. Търсенето на панелни жилища остава високо поради техните предимства и по-ниските цени в сравнение с новото строителство. Купувачите често са привлечени от доказаната стойност на панелните жилища, които предлагат добра възвращаемост на инвестицията при евентуална продажба или отдаване под наем.

Заключение

Въпреки че новото строителство има своите предимства, панелните жилища притежават уникални качества, които ги правят отличен избор за покупка. От по-добро съотношение цена/качество и стратегически разположени локации до устойчивост на конструкцията и функционалност на разпределението, тези жилища са подходящи за широка гама от купувачи. В допълнение, възможността за реновация и по-ниските разходи за поддръжка допълнително увеличават тяхната стойност и привлекателност.

При избор на жилище панелните апартаменти често предлагат повече от необходимото, за да бъде един дом сигурен, удобен и изгоден в дългосрочен план. За хората, които търсят стабилна инвестиция или достъпно и функционално жилище, панелните апартаменти са идеалното решение.

За професионално съдействие и професионално представителство на пазара на имоти - 

ПАНЕЛЕН АПАРТАМЕНТ ЗА ПРОДАЖБА В СЪРЦЕТО НА КВАРТАЛ ТРАКИЯ, ПЛОВДИВ

Как се изчислява площта на апартамент - капаните, в които може да попаднем

 

Много често купувачите на недвижими имоти попадат в ситуацията, в която брокери на недвижими имоти и строители предприемачи спекулират с незнанието на хората какво включва и как се изчислява квадратурата на жилище.

Често може да се намерят оферти на жилища с посочена площ, в която е прибавена квадратурата на идеалните части от цялата сграда, което е най-малкото некоректно и подвеждащо.

С течение на годините площта на жилищата се е определяла по различни начини, което означава, че в нотариалните актове за едни и същи жилища, продадени в различни години, може да е вписана различна квадратура.

До 1991 г. в документите за собственост, застроената площ се изчислява като сбор на квадратурите на всички помещения, дебелината на зидовете +1/4 от площта на балкони, лоджии, тераси.

След 1991 г. вече се изчислява, като в квадратурата на жилището се включват с цялата си квадратура балкони, лоджии и тераси.                                                                                                                       

По-долу са описани няколко прости правила, които можем да ползваме, за да изчислим правилно застроената площ на всеки самостоятелен обект в сграда – апартамент, ателие, офис, магазин, гараж и други. Всеки такъв обект има точно определена застроена площ, която се описва още в архитектурния проект. 

Застроената площ се определя спрямо ограждащите стени по следните прости правила:

• застроена площ на апартамент (или на друг самостоятелен обект), разположена на повече от един етаж, е сборът от застроените площи на отделните му етажи, включително площта на стълбищата в тях;
• при външни ограждащи стени без отвори, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
• при външни ограждащи стени с отвори (прозорци или врата за балкон) в застроената площ на апартамента влиза цялата дебелина на стената;
• при външна ограждаща стена – калкан, важат правилата както при външна ограждаща стена без отвори. В застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
• при вътрешни ограждащи стени към обща собственост (коридор, асансьор, стълби и др.), в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
• към застроената площ се прибавя и цялата площ на тераси, балкони и лоджии по външните им конструктивни очертания;
• при вътрешни ограждащи стени към съседен самостоятелен обект, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ влиза към застроената площ на съседния имот. 

Това е площта, която вие реално купувате и ще притежавате и ще пише във вашия нотариален акт, независимо какво пише на обявата за продажба на имота. Това е начина, по който трябва сами да си изчислите площта и която ще бъде реално записаната в нотариалния акт, а не квадратурата указана в офертата/обявата.

Всеки самостоятелен обект в сграда по закон притежава процент идеални части от общите части.

В нотариалния акт се записва застроената площ на имота и процента (или промил) идеални части от общите. Под влияние на предприемачите някои нотариуси  услужливо въведоха практиката да описват идеалните части като "...заедно с Х на сто идеални части от общите части на сградата, съставляващи Y квадратни метра..."! Абсолютно неправилно, защото общите части включват и конструкцията, основите, комините, вертикалните щрангове на ОВК, ВиК и Ел. инсталациите….,които не се измерват в кв.м.

Ако по нотариален акт притежавате например 7% идеални части от 100 кв.м. общи части не означава, че притежавате 7 кв.м. площ. Това означава, че притежавате всеки квадратен метър от общите част на сградата, всяка част от конструкцията, съответно всеки линеен метър от всички инсталации в сградата …. със съответния процент - 7%, ведно с всички останали собственици. Не може да се определи и да се отдели кои са точно тези ваши 7% общи части, къде се намират или да си ги заградите примерно. Това е по закон.

Закупувайки апартамента, Вие по закон придобивате съответния процент идеални части от общите такива. Нито може да си купите само идеални части от общите, нито пък строителят  може да Ви продаде апартамент и да не ви продаден общите части.  

Надявам се, статията да ви бъде полезна и вече да сте наясно точно какво купувате или вече притежавате като реални,  а не като идеални части. 

 

Анализ на пазара на земи в Пловдив и района през 2024 година

Пазарът на земи в Пловдив и региона продължава да бъде активен, като търсенето на различните типове земи остава силно, поради икономическата значимост на областта. Пловдив е стратегически индустриален и логистичен център, а интересът към покупка на земи в района е повлиян от развитието на инфраструктурата, икономическата активност и урбанизацията в региона. Разглеждането на пазара по категории земи – в регулация, извън регулация и промишлени, позволява по-добро разбиране на търсенето и тенденциите в отделните сегменти.

1. Земеделски земи извън регулация

Земеделските земи извън регулация са сред най-търсените типове земи в Пловдивския регион, поради възможностите за бъдеща промяна на предназначението им и по-ниската им цена в сравнение с регулационните земи. Тези земи се използват основно за селскостопански дейности, но привличат и спекулативни инвеститори, които се надяват на регулационни промени. Основните купувачи на този тип земи са земеделски производители, които търсят разширение на стопанствата си, но също така и инвеститори, които искат да се възползват от потенциалното развитие на района около Пловдив. Цените на земеделските земи в Пловдивския регион варират, но са значително по-ниски от тези на регулационните и промишлените земи, което ги прави привлекателни за дългосрочни инвестиции.

2. Земеделски земи в регулация

Земите в регулация представляват интерес за строителни предприемачи и инвеститори, които планират изграждането на жилищни и търговски проекти в близост до Пловдив. Регулационните земи в близост до градската зона предлагат по-голям потенциал за застрояване и са подходящи за строителство на еднофамилни къщи, жилищни комплекси или малки бизнес сгради. Високото търсене в този сегмент, особено за земи в предпочитани райони като Марково, Белащица и Куклен, продължава да поддържа цените високи.

С разрастването на Пловдив, много от земите в непосредствена близост до града преминават в регулация, което дава възможност за развитие на нови квартали и жилищни зони. Тези имоти са по-скъпи от земеделските земи извън регулация, но интересът към тях остава стабилен. Цените варират според близостта до Пловдив и инфраструктурата в съответния район, като някои от най-търсените локации достигат високи цени, съизмерими с градските терени.

3. Промишлени земи

Промишлените земи в Пловдивския район са сред най-динамично развиващите се сегменти, поради нарастващата роля на Пловдив като индустриален и логистичен център в България. През последните години районът около града привлича големи логистични, производствени и търговски компании, които изграждат съоръжения за производство, складове и дистрибуционни центрове. Наличието на магистрала „Тракия“ и развитата транспортна инфраструктура правят Пловдив предпочитана локация за промишлени имоти.

Промишлените зони, като тези в района на индустриалните паркове „Тракия икономическа зона“ и индустриалната зона на Куклен, продължават да се разрастват и да привличат нови инвеститори. В тези райони се намират парцели, които са специално зонирани за промишлена дейност, и търсенето на земи за такива цели е много високо. Цените на промишлените земи са по-високи в сравнение със земеделските земи, като зависят от инфраструктурната обезпеченост и близостта до ключови транспортни връзки. Тенденцията за изграждане на логистични и производствени бази се запазва, което предвещава продължаващо търсене и потенциално повишаване на цените на този тип земи.

Заключение

Пазарът на земи в Пловдив и района през 2024 година остава активен и перспективен, като търсенето е насочено към различни сегменти в зависимост от целите на инвеститорите. Земеделските земи извън регулация са привлекателни за селскостопански нужди и спекулативни инвестиции, докато регулационните земи се изкупуват за строителство и развитие на нови жилищни зони. Промишлените земи са особено търсени в близост до ключови индустриални зони, като този сегмент е водещ поради стратегическото местоположение на Пловдив и развитата му инфраструктура.

Тази разнообразна динамика на пазара предлага възможности както за дългосрочни инвестиции, така и за бързо възвръщаеми проекти.

За професионално съдействие и професионално представителство на пазара на имоти - 

 инж. Маринела Минкова - 0879 850 243

България и пазара на недвижими имоти през 2024г.

 Анализ на пазара на недвижими имоти в България през 2024 година

Пазарът на недвижими имоти в България през 2024 година се характеризира със стабилност и леко забавяне на темпа на ръст в сравнение с последните години. След продължителен период на интензивен ръст на цените, главно в големите градове като София, Пловдив и Варна, през настоящата година има видими признаци на стабилизация, особено в някои сегменти. Макроикономическите фактори, инфлацията и политиките на Европейската централна банка (ЕЦБ) също играят ключова роля за състоянието на пазара.

1. Макроикономически влияния върху пазара на имоти

През последните години инфлацията, глобалните икономически промени и увеличението на основния лихвен процент на ЕЦБ оказаха сериозно влияние върху европейския и българския пазар на недвижими имоти. Лихвените проценти по ипотечните кредити в България също се повишиха, което доведе до умерен спад в търсенето на жилища, особено от купувачи, разчитащи на външно финансиране. Същевременно, през 2024 година инфлацията е по-умерена в сравнение с предишните години, което предоставя стабилност за пазара на имоти и намалява натиска върху покупателната способност на потребителите.

Стабилните доходи и търсенето на инвестиции продължават да поддържат интереса към недвижимите имоти, но се наблюдава промяна в предпочитанията на купувачите към по-малки и по-функционални жилища, както и нарастващ интерес към имоти в периферията на големите градове и покрайнините, където цените са по-достъпни.

2. Анализ на цените на апартаментите в София, Пловдив и Варна

София

София остава лидер на пазара на недвижими имоти в България по отношение на цени и обеми на продажби. През първата половина на 2024 година цените на апартаментите в София се задържаха стабилни в сравнение с края на 2023 година, а в някои райони се наблюдава леко увеличение, особено в луксозния сегмент и новото строителство. Средната цена на квадратен метър в София в момента варира между 1,800 и 2,400 евро в централните и популярни квартали като "Лозенец", "Изгрев" и "Стрелбище". В сравнение със същия период през 2023 година, се отчита годишно увеличение на цените с около 5–7%.

В периферните райони на София, където предлагането на нови жилища нараства, като "Манастирски ливади", "Овча купел" и "Кръстова вада", цените се движат между 1,300 и 1,700 евро на квадратен метър, като ръстът там е по-малък, около 3–5% спрямо 2023 година. Забелязва се и устойчив интерес към покупка на имоти в тези райони от млади семейства, привлечени от новите жилищни комплекси и близостта до природата.

Пловдив

Пловдив също регистрира значително търсене на имоти, но на по-ниски ценови нива в сравнение със столицата. Средната цена на апартамент в централните и предпочитани квартали като "Капана", "Съдийски" и "Христо Смирненски" варира между 1,200 и 1,600 евро на квадратен метър. В сравнение с 2023 година, цените в Пловдив се покачват с около 5%, което е умерен ръст спрямо минали периоди на по-активно поскъпване. В периферията на града и в новите жилищни комплекси в райони като "Тракия" и "Южен" цените остават между 900 и 1,200 евро на квадратен метър, като при тези обекти се наблюдава интерес от млади семейства и купувачи, търсещи инвестиции с дългосрочен наем.

Възможността за развитие на културния и туристически сектор в Пловдив също увеличава интереса към покупка на апартаменти с цел краткосрочен наем. Това се дължи на популярността на града като културен център и дестинация за събития, които увеличават интереса към краткосрочно отдаване под наем в централната част на града.

Варна

Варна остава третият най-важен център за инвестиции в недвижими имоти, благодарение на своята стратегическа позиция и развитието на туристическия сектор. Средната цена на апартамент в централните квартали на Варна, като "Чайка", "Гръцка махала" и "Бриз", варира между 1,400 и 1,800 евро на квадратен метър. В сравнение с миналата година, увеличението е около 4–6%. В кварталите, разположени на по-голямо разстояние от центъра, като "Владиславово" и "Възраждане", цените остават между 900 и 1,200 евро на квадратен метър, което привлича купувачи, търсещи по-достъпни варианти.

Варна продължава да бъде привлекателна за купувачи с намерение за инвестиция в имот, поради голямото туристическо значение на града. Имотите с изглед към морето, особено в кварталите в близост до плажа, поддържат стабилни цени и интерес, макар че при апартаменти за сезонен наем е отчетено леко понижение в наемите за краткосрочно ползване.

3. Сравнение на цените спрямо 2023 година

През 2023 година ръстът на цените на недвижимите имоти в трите големи града беше по-интензивен, особено в София, където цените се увеличиха с около 8–10% на годишна база. През 2024 година този ръст се забавя, като за момента годишното увеличение е около 5–7% за София, 5% за Пловдив и 4–6% за Варна. Това забавяне е вследствие на по-високите лихвени проценти по ипотечни кредити, които ограничават търсенето от частни лица и забавят сключването на сделки.

В периферните райони и предградията на трите града също се наблюдава намаляване на ръста на цените, като купувачите търсят повече функционалност и възможности за по-достъпни жилища. В София и Пловдив предпочитанията към по-новите и модерни жилищни комплекси също оказват влияние върху избора на купувачите, докато във Варна значителна част от търсенето е насочено към инвестиционни имоти за краткосрочен наем поради туристическата привлекателност на града.

4. Очаквания и тенденции за следващите месеци

През останалата част на 2024 година се очаква пазарът на недвижими имоти в България да остане стабилен, но с умерен ръст на цените. Лихвените проценти вероятно ще продължат да влияят върху търсенето, особено сред купувачите, които разчитат на ипотечни кредити. Въпреки това, стабилизирането на инфлацията и продължаващото развитие на инфраструктурата и услугите в периферните райони на София, Пловдив и Варна ще поддържат интереса към покупка на жилища.

Възможно е също така да се засили интересът към покупка на имоти в по-малки населени места около трите големи града, където цените са по-достъпни, а условията за живот са подобрени благодарение на транспортните връзки и новите жилищни проекти.

За професионално съдействие и професионално представителство на пазара на имоти - 

инж. Маринела Минкова - 0879 8/50 243